成功案例-精准把握合同条款，助力购房者突破开发商违约抗辩

【案件背景】

2017年12月，罗女士、熊先生(均为化名)与武汉某知名房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定购买其开发的某小区精装商品房，总价176万余元。合同明确约定开发商应于2019年12月30日前交付房屋，并详细列明逾期交房违约金计算标准(日万分之三至万分之五)。然而，开发商直至2020年6月才完成房屋钥匙交付，逾期长达180余天。罗女士、熊先生多次主张权利无果后，委托北京盈科武汉律师事务所的郑学知律师团队提起诉讼，要求支付违约金5万余元及逾期期间物业费。

【争议焦点】

1、房屋交付条件是否成就:开发商主张其已按约通知交房，但因业主未缴纳维修基金导致延迟:

2、面积差价与维修基金能否抵扣:开发商以内部财务流程为由拖延办理差价抵扣手续;

3、逾期责任归属:开发商辩称房屋质量瑕疵不影响交付，业主拒绝收房系自身原因。

【代理策略】

作为原告代理律师，郑学知律师团队从三大维度突破开发商抗辩:

1.精准解构合同条款:援引合同补充协议，指出开发商在已取得《竣工备案证》的情况下，不得以代收维修基金为由拒绝交房;强调面积差价与维修基金性质差异，揭露开发商混淆法律关系的本质。

2.类案检索强化主张:结合最高人民法院商品房司法解释，论证房屋局部质量瑕疵不属于“严重影响居住使用”情形，交付条件已实质成就;援引《合同法》第六十条，主张开发商因内部财务流程拖延交房构成根本违约。

3.证据攻防灵活应对:通过《交付通知书》《维修记录》《通话录音》等证据链，锁定开发商反复变更抵扣条件、拖延钥匙交付的关键事实;

4、针对开发商“业主拒收房屋”抗辩，以现场沟通记录印证其交房流程存在附加不合理条件。

【裁判结果】

法院采纳律师核心代理意见，认定:

1.房屋交付条件已于2019年12月成就，开发商不得以代收维修基金捆绑交房义务:2.开发商内部财务拖延构成违约，逾期交房期间核算为180天，判令按日万分之二支付违约金21000余元;3.物业费争议属另一法律关系，建议另行主张。

【案例启示】

本案系商品房交付纠纷中“开发商滥用格式条款”抗辩的典型突破案例，对同类案件具有重要参考价值:

1.合同履行及时性:开发商不得以代收专项费用、内部流程等非合同约定条件阻却交房义务;

2、维权策略精细化:业主需注重留存交房沟通记录，及时通过律师函等固定违约证据;

3、类案规则应用:房屋质量瑕疵的司法认定标准直接影响交付条件判断，律师需精准把握裁判尺度,

郑学知律师凭借对商品房交易规则的深刻理解及证据组织的严密性，成功击破开发商格式条款壁垒，最大限度维护委托人合法权益。盈科律师将持续以专业力量守护公民房产权益，助力构建公平诚信的房地产市场秩序。

北京盈科(武汉)律师事务所

民商事争议解决团队

郑学知 律师

电话:18086101715

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